經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明

銀主盤一般都會給人一種「抵買」的印象，但考慮入市銀主盤時，亦有不少事項需要留意。

首先要了解何為銀主盤，銀主盤指物業的業主無法償還按揭貸款，由「銀主」即債權人（一般為承造按揭的銀行或財務機構）根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，委派執達吏收回單位，再於市場上出售。

銀主一般都想盡快將銀主盤出售套現，近期市況回穩，銀主亦開始積極出貨套現。根據美聯物業最新統計數字，今年第三季銀主盤總存量錄356個，較第二季340個上升約4.7%，並創自2008年後近16年新高。銀主盤的售價通常較市價低，拍賣場上亦不時有優質銀主盤放售，因此吸引到不少人爭相競投入市，例如早前就有一個3房銀主盤獲6組客競投，最終搶高23%，以785萬元拍出，但仍低市價約6%。

按揭申請方面，銀主盤與一般私樓相若，亦可透過按保計劃申請最高九成按揭，不過有些銀主盤的成交期較短，一般為30至45日不等，如未能在成交期前申請按揭保險，最高只能借七成按揭。

另外，銀主盤買家要要留意物業樓契是否齊全，查看物業是否存在僭建物、業權糾紛、拖欠管理費等爭議，若果相關問題尚未解決，所有關於該物業的問題，或會轉嫁給新買家，新買家或需要承擔相關責任，並需要代為繳付欠款，若涉及嚴重糾紛或屬於無契樓，銀行有機會調低按揭成數及單位估價，甚至拒絕批出按揭。建議可向地產代理查詢，或到土地註冊處進行「查冊」，了解單位的過往買賣、物業有否涉及業權轇轕及任何物業改動問題等。

宜事前作初步估價

最後要留意，若拍賣成交價在「高追」競投下，或有機會以高於市價售出，買家或會遇上估價不足的問題，建議事前先尋找銀行心儀的銀主盤對作初步估價，並根據自身能力出價，以及預留更多資金以作不時之需。每間銀行對銀主盤按揭取態不一，有需要買家可向銀行或大型按揭轉介公司查詢。