張宏業 中國房地產估價師、香港測量師、英國皇家特許測量師、澳門房地產評估協會會員

時移世易，年底買入龍頭股票或年初買下新盤單位等傳統投資策略，現時還值得仿效嗎？作為房地產專才，本文只集中回看今年住宅樓市表現和明年樓市預測。

年初撤辣曾現小陽春

先回顧今年本地住宅樓市，跌市仍是主旋律，是依賴減辣和降息產生高低起跌。年初特區政府全面撤辣，立刻釋放積聚已久的剛需購買力，市場出現小陽春。正如春雨短促，升勢未能持久。剛需吸納完便宜一手和二手樓後，大市回歸平靜，體現經濟不前，市民購屋意慾不振。幸好步入下半年，市場終於盼來美國三次減息，共累減一厘，市民供樓支出有着明顯改善。有別於上輪做法，香港銀行「亦步亦趨」地立刻行動，連續減息三次。雖然減息幅度未能完全跟貼，最新優惠利率已降至5.25厘。銀行態度積極，反映經營不易，期望盡快幫輕企業和市民財務負擔，共同爬出經濟低谷。

最新政府數據表示，10月份差估署私人住宅售價指數報290.1，按月微升0.6%，暫時脫離跌軌，惟今年已累跌6.8%，回到2016年水位，基本上沒收八年升幅。如果再仔細分開，中小型住宅（A至C分類）及大型住宅（D和E分類）分別累跌6.78%和5.20%，說明今年跌市由中小型住宅主導。反觀租金指數，整體指數反升4.78%，中小型及大型住宅分別上升4.91%和2.46%。租售指數出現反向走勢，說明特區各種人才計劃已直接成功吸收大量專才進港，間接推高私人住宅投資回報率，抵消部分利率攀升負面影響，有助引領投資者回到私人住宅市場。

今年篤定跌市 但信心見重振

總括而言，今年樓市篤定跌市收官，三次本地減息協助市道喘息，各項專才計劃和「新資本投資者入境計劃」直接推升租賃需求，幫助業主增長持貨能力，重拾住宅投資者信心。

年底時特朗普再勝選，明年一月重回白宮主政。他以強勢回來、並且挾住美國參眾兩院控制權，可以全面施政，推行連串大動作改革。於經濟領域上，他堅持振興美國本土生產，並且加高所有進口國家關稅，通脹率肯定再被推高，減息步伐因此被減慢甚至叫停，明年全球利率走向變得未明。根據美國聯儲局最新預測，明年利息減少次數由4變2，美元立即應聲向上，其他貨幣匯率急跌，深度影響未未來各國GDP增長幅度。

正所謂「好事多磨」，原本各位本地房評家看好明年住宅市場，齊齊期待減息支持樓價，激活成交額，這些樂觀情緒已有所改變。本土經濟受到城市經濟角色轉型，企業運作模式改動和市民消費模式和地理區位轉換多層因素衝擊，不少中小企業捱不過年底紛紛停業，大型企業則重新檢視所有崗位數目而進行整合或裁員，對於本土經濟打擊匪淺，齊齊投下「深水炸彈」！

明年樓市重回基本面主導

展望明年，本地住宅將重回基本面主導，榮辱全繫於經濟表現！告別新冠肺炎疫情創傷和樓市辣招影響，本地樓市走過數次短暫穩定。年底本地三度減息的利好因素已見效力消退，未來樓市表現步入不明朗時期。如果特區政府持續推出扶助經濟措施，延續吸納人才，企業和資金進香港手段，則明年本土經濟可望保持增長。對於積弱的中小企業，政府應該悉力扶助人工智能化，平台推廣化，把握大灣區發展機遇，協助尋找一條活路。

不能否認，香港房地產市場已出現根本性轉型，不可能延續「只升不跌」、「地少人多」的神話。投資者必須放棄「樓按樓」的投資態度，並接受物業投資是「自住為主，投資輔助」和「公屋主導，私樓輔助」等新思維。自住者和投資者重新制訂投資策略，短炒獲巨利已「一去不復返」了！

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