張宏業 特許測計師、中國房地產評估師

上周跟會計師討論香港公共財政時，他們有些擔心香港的地價向下將會影響庫房收入，長期而言將成為特區政府保持財政平衡的負面因素。這其實也不無道理，土地收入佔政府總收入比重不輕。樓價下行已數年，地價也跟着下跌，且有着不少流標案例，從商業用地擴展到住宅土地，成功招標的住宅地價也比評估值低。

回看過去兩年共約8幅土地流標，最新一項是市建局推出啟德道/沙浦道發展項目，項目只有長實集團入標，但因局方認為太低價收回。該8幅土地項目中，住宅/主要住宅用地佔上7宗，商業用地只有觀塘區一幅。其中大嶼山土地已有3宗，分別是東涌兩塊、小壕灣一塊，資助性房屋種類有兩宗，分別是荃灣油柑頭的首置項目及柴灣祥民道的樂建居，反映私人住宅價格拾級向下時，發展商對離島/偏遠地方和資助性房屋種類住宅投資興趣不高。

當住宅市道興旺向上時，發展商不介意拿下大型偏遠項目，以「開荒牛」形式下注，並且首期開出低廉呎價招來上車一族入住，再逐漸加推單位，加入不同面積單位組合及加高平均呎價，可達至樓價慢慢推高，吸引早期業主同區換樓的漣漪效應。但是今天住宅價格仍然不振，這個「方程式」似乎未必能達到此前的效果。

低價推盤削利潤 發展商投地趨審慎

若再仔細分析，8宗流標項目共通點是入標者數目不高，最多是四份，甚至有四宗只有一份，而東涌東站項目更沒有入標者。低標數目說明不多發展商想參加或是有能力入標。發展商出售新盤單位不容易，且低價出售大降邊際收益，因此對購買新土地變得謹慎。

當樓市興旺上升時，發展商爭相高價奪地，既可迅速補充土地儲備，也可藉着「節節上升」地價表示看好未來樓價，加強市民買樓意慾，營造連環上升循環。今日樓價仍未結束下行的階段，發展商不敢貿然用低價投地，再推低新盤呎價。宏觀角度上，土地價格下調使發展商手中土地儲備重新估值時有着貶值壓力，直接地影響企業手中物業總值，不利公司融資活動。

建築成本宜納回饋 大型項目可拆細

近日特區政府同多間本地和內地發展商簽署北部都會區開發備忘錄，正式啟動未來土地開發活動。以前政府招標土地文件規定嚴格，開發期長且建築成本高，筆者認為特區政府應修改條文，把最後建築成本也納入回饋數考慮列中。

另外，以往政府招標土地多採用整幅形式，導致發展投資額巨大而投資期又較長，不利投資者入市，筆者認為，就上述問題政府可考慮將大型項目拆細來進行優化。

恢復「勾地」利減少流標助市場回穩

今日發展商生意不易做，面對大型項目如北部都會區，官民應該攜手前行。政府積極檢視土地招標文件條款，減少不利開發部分，達至雙贏局面。未來香港發展北移已是不爭事實，只有官民齊齊參與，激活樓市才能收到最佳效果。特區政府可考慮恢復「勾地」制度，這樣可以在一定程度上減少流標幾率，利好市場回復平穩。

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