龐溟 仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監，經濟學博士

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在金融支持經濟高質量發展有關情況新聞發布會上宣布了多項重磅政策，包括下調存款準備金率0.5個百分點、政策性降息20個基點，以及下調存量房貸利率0.5個百分點左右至新發放貸款利率附近水平，及統一首套房和二套房首付比例為15%，部分政策已於近日落地實施。

與此同時，房地產政策正經歷極大力度的調整。人民銀行等部門連發四項金融支持房地產政策「大禮包」，涉及調整存量房貸利率、下調二套房最低首付比例、延長「金融16條」等政策期限、優化保障性住房再貸款等。一線城市也集體出台進一步優化調整本市房地產相關政策，全面放鬆購房限制，降低購房門檻。

樓市政策現戰略性轉變

筆者認為，此次政策制定者打出的降準、降息以及實施結構性貨幣政策的組合拳，可以算是自疫情爆發以來最大規模的經濟政策。這一標誌着內地宏觀政策和房地產政策的戰略性轉變，從零散政策調整到高度協調的整體方案，這正是市場此刻所需的。政策制定者表現出了堅定的決心和動力，意在短期內提振市場信心並看到積極成效。

結合近期出台的一攬子刺激措施，筆者預計，市場至少會因這些政策而出現短期回升。市場情緒已經表現出向好的態勢，人民幣兌美元匯率達到16個月以來的最高水平，A股也隨之上漲。

在筆者看來，房地產行業將是主要受益者之一。鑑於房地產市場已經停滯了一段時間，在可預見的未來，投資者情緒和交易量都會有所回升。事實上，9月26日召開的中央政治局會議明確指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大「白名單」項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

筆者認為，在房地產企業白名單項目貸款方面，現有的要求對項目進度狀態、開發建設成色、還款來源與保障、資產負債結構、資金平衡狀況、融資監督、合法合規情況等各方面標準進行評估，有利於金融機構在加強信貸管理、防控潛在風險的前提下，精準支持解決房地產融資難問題、特別是在建項目續建環節融資難問題。不過，為了進一步減少惜貸緩貸現象，應該考慮允許銀行在不良貸款等方面的考核標準相應予以調整。監管應在不良核銷、業績考核等方面對銀行有一定的傾斜，並堅持一視同仁滿足各類房企的合理融資需求。

推動「帶押過戶」轉讓土地

在支持盤活存量閒置土地方面，必須確保各地結合當地商品住宅去化周期、存量和增量供應規模來確定新增土地供應量，在發布出讓公告、組織出讓活動、供地各環節更好地做好穩定和均衡工作；在微觀層面上，應允許房地產開發企業根據市場供求變化來動態合規地申請調整規劃條件和設計要求，並為企業合理提供合作開發、在土地二級市場依法登記轉讓和推動「帶押過戶」轉讓土地等開發建設機會和退出機會。

筆者期望，隨着政策的逐步實施，中期內房地產投資和建設活動得以提振，因為擬議的刺激不僅會提振購房者的情緒、穩定房屋銷售（通過降低抵押貸款利率、首付比率和採取房地產去庫存計劃等），還會在政策的存量和增量方面為房地產企業提供有效的支持。

在內地努力實現今年5%左右GDP增長目標之際，我們看到最近的刺激措施在力度、頻次和協同效應方面正朝着正確的方向、以平衡和協調的方式發展。如果投資者預期的更大規模的財政支持和政府支出增長能夠實現，我們相信這將極大地提振商業信心、市場情緒、經濟活動，並推動經濟增長的全面復甦。

工商業地產需求有望提升

隨着經濟逐步回歸疫情前的增長軌跡，辦公樓、零售商業和工業地產的需求均有望提升。在這一背景下，主要增長行業的業主和租戶可能會重新評估他們的業務戰略，考慮進入擴張模式。

除了市場情緒和基本面的積極改善，全球主要經濟體貨幣政策的轉變，特別是降息周期的開啟，也將為包括中國內地房地產市場在內的所有以人民幣計價的資產帶來了新的機遇。與此同時，政府正在積極擴大鼓勵外商投資的行業目錄，減少外商投資的負面清單，完全取消對製造業外商的投資限制，以及對先前受限領域的進一步市場開放，這將吸引更多外國直接投資和境外資本流入。

境外資本構成料顯著變化

筆者預計，流入中國內地商業地產市場的境外資本的構成將發生顯著變化——更多來自中東、歐洲和亞太其他區域的資本和投資者可能會出現在我們的視野中。

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